Hypothèques: l'essentiel

Avec un ARM, vos versements hypothécaires pourraient augmenter si les taux d’intérêt montaient et si vous êtes incapable ou peu disposé à vendre ou à refinancer. Cela pourrait être désastreux si vous n’êtes pas préparé.

Hypothèque non conforme: Les agences gouvernementales Fannie Mae et Freddie Mac finissent par acheter ou cautionner la plupart des hypothèques. Mais Fannie et Freddie ne traiteront que des prêts d’un montant maximal de 453 100 dollars (bien qu’ils soient plus élevés sur des marchés plus coûteux). Les prêts hypothécaires plus importants sont «non conformes». Ils s'accompagnent souvent de taux d'intérêt plus élevés.

Comment se qualifier pour le meilleur taux d'intérêt

De manière générale, plusieurs facteurs extérieurs influencent l’évolution des taux dans le temps, notamment les achats d’actifs de la Réserve fédérale, la demande de logements et le marché secondaire des titres adossés à des créances hypothécaires. Mais la plupart de ce qui affecte vos chances d’obtenir le meilleur taux à tout moment est sous votre contrôle.

Pour déterminer si vous représentez un bon risque pour leur argent, les prêteurs étudieront votre revenu, votre pointage de crédit, vos antécédents professionnels, vos liquidités, votre mise de fonds, le type de bien que vous achetez et sa valeur. Voici les étapes spécifiques que vous pouvez suivre pour aider votre cause:

1. Connaissez votre pointage de crédit

Votre pointage de crédit est la base de votre profil financier personnel. Le score le plus utilisé est celui de Fair Isaac Corp. (FICO) et vous attribue une note dans cinq domaines différents, chacun représentant un pourcentage de votre note. Ceux-ci sont:

• historique de paiement (35%)
• argent dû (30%)
• longueur de l'historique de crédit (15%)
• types de crédit utilisés (10%)
• nouveau crédit (10%)

Les scores FICO vont de 300 à 850; plus le score est élevé, mieux c'est. Les meilleurs candidats ont un solde de carte de crédit et de prêt bas, ainsi qu'une longue histoire de paiements à temps et de comptes de crédit en cours, alors assurez-vous que votre rapport de crédit est exempt d'erreurs. Vous pouvez y accéder gratuitement à annualcreditreport.com, où vous pouvez en voir un exemplaire chaque année de chacune des trois agences d'évaluation du crédit (Experian, TransUnion et Equifax). Si vous trouvez des erreurs, contactez la société pour les corriger.

2. sortir de la dette

Trop de dette fait de vous un mauvais risque. Les prêteurs examinent votre ratio d’endettement sur le revenu, ou DTI, pour déterminer si vous avez droit au meilleur taux d’intérêt actuel. Abaissez votre DTI en payant votre plastique. Cela augmentera probablement votre score FICO.

3. Préparez vos documents financiers

En 2014, le Bureau de la protection financière des consommateurs a mis en place des règles qui vous protègent des prêts pour lesquels vous n’êtes pas qualifiés, vous éviterez ainsi un défaut de paiement. En conséquence, les prêteurs subissent de plus en plus de pression pour examiner vos dossiers financiers avec diligence. Ils examineront scrupuleusement vos revenus, vos avoirs, vos dettes et vos comptes de crédit. S'ils voient quelque chose qui sort de l'ordinaire, ils demanderont des explications, alors gardez de nombreux dossiers. Une bonne santé financière vous permet de bénéficier d'un faible taux d'intérêt hypothécaire.

4. Pensez aux verrous de taux hypothécaires et aux points

En cas de blocage du taux, le prêteur s’engage à vous accorder un taux d’intérêt spécifique, même si votre prêt n’a pas encore été fermé. Lisez le Guide du consommateur de la Réserve fédérale sur les cautions hypothécaires pour en savoir plus.

Une autre façon de réduire votre taux hypothécaire consiste à payer des «points» (essentiellement un montant déterminé d’intérêts payés d’avance) en échange d’une réduction de votre taux d’intérêt sur la durée du prêt. Un «point» équivaut à 1% du montant de votre prêt hypothécaire. Cette stratégie est généralement plus bénéfique si vous restez longtemps chez vous. Les points peuvent également être déductibles des impôts.

Prêts FHA

Un prêt FHA est un prêt hypothécaire assuré par la Federal Housing Administration. Les prêts FHA sont conçus spécifiquement pour les accédants à la propriété et ne nécessitent généralement qu'un acompte minimum de 3,5%. Il s’agit généralement d’hypothèques fixes de 30 ans.

Les prêts FHA sont très attrayants pour les acheteurs d'une première maison qui pourraient ne pas être en mesure de payer l'acompte souhaité de 20% qui accompagne un prêt hypothécaire conventionnel. Imaginez que vous trouviez une maison que vous aimez vraiment pour 300 000 $. Vous pouvez vous permettre les paiements mensuels, mais pas un acompte de 60 000 $ plus les frais de clôture. Si vous mettez 3,5%, vous n’auriez plus qu’à débourser 10 500 $.

Les prêts FHA peuvent sembler trop beaux pour être vrais - et il y a un problème. Comme vous misez moins de 20%, vous devrez payer deux formes d’assurance prêt hypothécaire.

Tout d’abord, vous paierez une prime d’assurance hypothécaire initiale de 1,75% du prêt. Par exemple, sur un prêt hypothécaire de 240 000 dollars, vous paierez 4 200 dollars. Ceci est généralement inclus dans l'hypothèque, de sorte que vous n'aurez peut-être pas à payer de votre poche.

Deuxièmement, vous paierez une prime annuelle d’assurance prêt hypothécaire, qui sera facturée mensuellement. Le taux peut fluctuer et votre paiement peut varier. Supposons que la prime annuelle actuelle soit de 0,80% pour un prêt de moins de 679 650 $ et d’une durée supérieure à 15 ans. Sur cette hypothèque de 240 000 dollars, vous finirez par payer 1 920 dollars par an, soit 160 dollars par mois.

N'oubliez pas que vous pouvez envisager de refinancer votre prêt hypothécaire pour vous débarrasser du prêt FHA une fois que vous avez suffisamment de capitaux propres dans la maison pour le faire.