Refinancement de votre hypothèque? Au-delà de l'obtention du taux d'intérêt minimal

Vous avez décidé qu’il était temps de refinancer votre prêt hypothécaire à un taux d’intérêt moins élevé, et vous êtes peut-être angoissé par ce qu’on appelle la serrure. Les taux fluctuant, vous devez donc décider de vous engager maintenant ou d'attendre, en espérant une baisse qui réduira encore plus votre paiement mensuel.

Notre recherche, basée en partie sur les données de Lenda, un prêteur de refinancement en ligne populaire, a permis de déterminer la décision de verrouiller ou d’attendre. Voici ce que vous devez savoir.

Comment le refinancement et les verrous de taux fonctionnent

Le processus de refinancement fonctionne comme suit: vous complétez une demande auprès d'un courtier ou d'un prêteur hypothécaire, idéalement au moins trois, pour comparer les taux auxquels vous êtes admissible et les coûts de prêt. Une fois que vous avez été approuvé pour la première fois, vous avez généralement la possibilité de verrouiller votre taux pendant que votre prêt passe par la souscription.

Le verrouillage garantit le taux d’intérêt pour une période donnée, même si les taux augmentent. Toutefois, si les taux baissent après votre verrouillage, vous n’obtiendrez pas un taux plus bas. La serrure dure généralement une semaine à plusieurs mois, en fonction de la période de verrouillage choisie, mais vous souhaitez vous assurer qu’elle est suffisamment longue pour que votre prêt soit fermé avant son expiration. Certains prêteurs autorisent les emprunteurs à fixer un taux au lieu d’un verrou; En d’autres termes, vous obtiendrez un taux inférieur si les taux baissent avant la clôture. Mais cela signifie également que vous paierez un taux plus élevé s’ils font la queue.

N'oubliez pas que les périodes de blocage de taux plus longues vous coûtent en termes de taux d'intérêt sur votre prêt, car les prêteurs cherchent à minimiser leurs pertes potentielles. Selon le fournisseur de logiciels hypothécaires Ellie Mae, le délai moyen entre le dépôt de la demande et la clôture était de 45 jours. Les taux hypothécaires sont souvent cités dans des "fenêtres" de 15 jours, et à chaque période supplémentaire de 15 jours de la fermeture, les prêteurs augmentent le taux d'intérêt de 12 points de base, selon The Mortgage Reports. Un point de base équivaut à un centième de point de pourcentage.

Une leçon à tirer est que, plutôt que de s’inquiéter autant de la possibilité d’obtenir un taux plancher que de bas en haut, les demandeurs d’hypothèque devraient refinancer avec un prêteur à taux concurrentiel capable de clôturer le plus rapidement possible.

Regardez au-delà du taux le plus bas

Si vous n'arrivez pas à bloquer votre prêt de refinancement lorsque les taux sont au plus bas, la différence en matière d'économies potentielles est généralement minime sur de courtes périodes. Lenda a analysé les données de l’enquête mensuelle sur les hypothèques de Freddie Mac, qui montrait que les taux de refi n’avaient pas beaucoup changé de semaine en semaine entre juillet 2015 et mai 2016, de sorte que les consommateurs qui manquaient le taux optimal ne le manquaient pas beaucoup.

Au cours de cette période de 43 semaines, le changement le plus important d'une semaine à l'autre pour les prêts de 30 ans a été une diminution de 12 points de base et, certaines semaines, les taux sont restés inchangés. En comparant les périodes de deux semaines, le changement le plus important a été une augmentation de 22 points de base.

Supposons que vous manquez le taux le plus bas de 12 points de base et que vous refinancez un prêt hypothécaire de 30 ans avec un solde de 191 760 $, le prix de vente médian des maisons existantes aux États-Unis en mai, selon la National Association of Realtors, moins un acompte de 20%. Vous avez refinancé à 3,8%, mais une semaine plus tard, le taux est tombé de 12 points de base, à 3,68%. Vous auriez économisé 14 dollars par mois grâce au refinancement à un taux d'intérêt inférieur de 12 points de base. Mais gardez à l’esprit que les taux auraient pu être inversés et que vous auriez fini par payer plus chaque mois.

En de rares occasions, les taux hypothécaires s'effondrent. En juin, lorsque les électeurs britanniques ont approuvé la sortie de l'Union européenne, les taux hypothécaires américains ont chuté de 26 points de base au cours des huit jours ouvrables suivants. Si vous aviez bloqué votre refinancement juste avant le vote, vous auriez manqué cette baisse. Dans un tel cas, vous pouvez chercher à renégocier le taux inférieur avec votre prêteur ou abandonner votre demande et recommencer. Vous feriez face à une autre pile de paperasse et perdriez probablement vos frais de candidature, mais capturer ce quart de point vous permettrait d'économiser environ 28 dollars par mois, selon notre exemple ci-dessus, un montant non négligeable.

Certaines personnes qui refinancent attendent pour verrouiller, pour diverses raisons. Ils s’attendent peut-être à une chute des taux ou n’ont peut-être pas tenu compte de la clause de blocage dans la montagne de paperasse qu’ils ont signée. Quelque 276 emprunteurs qui ont refinancé avec Lenda sur une période de 43 semaines ont attendu une moyenne de trois jours pour verrouiller leur taux après avoir été approuvé. Cependant, 30% de ces refinanceurs ont attendu au moins une semaine pour verrouiller et 19% au moins deux semaines, même s'ils auraient pu le faire presque immédiatement.

Attendre pour verrouiller peut être lancer les dés

On ne sait pas pourquoi certaines personnes ne verrouillent pas tout de suite, alors qu’il n’ya aucun moyen de savoir avec certitude quel taux de direction ira de jour en jour. Les États-Unis connaissent une baisse de taux depuis environ environ 2010, et cet état d'esprit peut être en jeu lorsque les consommateurs pèsent pour une décision de verrouillage.

En verrouillant un taux, vous garantissez que vous paierez le taux promis, peu importe ce qui se passe sur le marché.

«Pour tous ceux qui veulent vraiment bien faire face à ces sommets, l'air devient très maigre et vous devez être prêt à renoncer à tout ce pour quoi vous avez travaillé», déclare Jim Sahnger, créateur de prêt hypothécaire chez Schaffer. Mortgage Inc. à Palm Beach Gardens, en Floride. Essayer de chronométrer les taux d'intérêt, c'est simplement lancer les dés, ajoute-t-il.

«Si vous verrouillez le taux, vous savez ce que vous avez», dit-il."Au moment où vous prenez la décision d'appliquer, le taux offert à ce moment-là a un sens pour vous."

Si le refi convient parfaitement à votre situation financière, il peut être judicieux d’agir dès que vous voyez un taux que vous savez que vous pouvez vous permettre, au lieu d’attendre que les taux baissent. Flotter sur le taux vous donne une chance de vous retrouver avec un meilleur taux, mais vous expose également au risque de perdre de l'argent si vous vous retrouvez avec un taux plus élevé. C’est particulièrement risqué pour les emprunteurs qui souhaitent contracter le plus gros prêt auquel ils peuvent prétendre.

Les taux de refinancement à la mi-2016 étaient les plus bas depuis des décennies et ne pouvaient donc pas baisser beaucoup. Cela réduit la possibilité d'un avantage d'attendre encore plus longtemps.

Vous ne savez pas si le moment est venu de refinancer votre prêt hypothécaire? Utilisez la calculatrice de refinancement hypothécaire de notre site pour voir combien vous pouvez économiser et si cela vous convient.

Méthodologie

Pour calculer un différentiel de coût de 12 et 26 points de base: nous avons utilisé l’exemple d’un prêt de 30 ans avec un solde de 191 760 $, basé sur les prix de vente médians des maisons existantes aux États-Unis en mai de 239 700 $, Agents immobiliers. Nous avons soustrait 20% pour un acompte. Nous avons calculé les paiements mensuels aux taux d’intérêt de 3,54%, 3,68% et 3,8%.

Emily Starbuck Crone est rédactrice à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @emstarbuck.