L'impact de la présidence Trump sur le logement en 2017

Donald Trump, le magnat de l’immobilier, sera le 45e président de notre pays. C’est une bonne nouvelle pour l’industrie du logement, non? Eh bien, il y a beaucoup à considérer. Voici comment la présidence Trump pourrait avoir un impact sur le logement et l’accession à la propriété en 2017.

Un marché «agressivement responsable»

Un appel unifié pour moins de réglementation gouvernementale vient du camp Trump ainsi que des républicains au Congrès. Sur le radar de la déréglementation: le Consumer Financial Protection Bureau et d’autres éléments de Dodd-Frank, la loi de réforme de Wall Street que le président Obama a promulguée en 2010.

«Depuis les élections, on a beaucoup discuté de la manière dont les changements attendus sous une administration Trump sont susceptibles de réduire l'impact de [la CFPB], en particulier dans le domaine de l'application des lois», a déclaré Rob Chrisman, conseiller principal du groupe Stratmor, un secteur du crédit hypothécaire. Conseil. “Dodd-Frank ne sera pas éliminé. Ce sera raffiné - ce qui est une bonne chose."

Jeff Taylor est associé directeur de Digital Risk, une société de traitement de prêts hypothécaires. Il a également déclaré que couper Dodd-Frank serait une bonne chose pour les propriétaires potentiels.

"Si Dodd-Frank est rationalisé, je pense que les banques pourraient être plus agressives sur le marché, en ce qui concerne les emprunts hypothécaires", dit-il. "Et je pense que cela ouvrira davantage de produits aux acheteurs d'une première maison … dans les deux prochaines années."

Comparez les taux hypothécaires

Selon M. Taylor, une réglementation moins stricte sur les prêteurs pourrait réduire les coûts de mise en conformité et permettre à un plus grand nombre de banques de petite taille de concurrencer les grandes banques, "augmentant ainsi les profits des banques, autant de facteurs susceptibles d'accroître la disponibilité du crédit".

Toutefois, des critiques comme Noah Smith, ancien professeur adjoint de finance à la Stony Brook University, craignent que la déréglementation ne retarde la reprise des risques bancaires et, ce qui est peut-être encore plus important, ne rende les contribuables plus responsables pour renflouer les mauvais acteurs. Comme lors de la crise du logement d’il ya 10 ans, ce serait une autre «course vers le bas», écrit Smith dans une analyse de Bloomberg.

Mais une réduction de la réglementation fédérale ne transformera pas le secteur du logement, dit Chrisman. «Trump peut signifier moins d'application fédérale, mais les États resteront agressifs. Les politiciens de Californie, de l'Illinois et de New York, principalement des États démocratiques, ont déjà évoqué le renforcement de l'atmosphère réglementaire », a-t-il déclaré.

Sortir Fannie et Freddie du gouvernement

Un autre élément du programme des républicains consiste à réduire l’empreinte gouvernementale dans le secteur des prêts hypothécaires. Cela signifie que Fannie Mae et Freddie Mac passent dans le secteur privé.

Les deux entreprises parrainées par le gouvernement ont contracté une majorité d'hypothèques et ont été sauvées de leurs dettes grâce à l'argent des contribuables lors de la crise du logement. Fannie et Freddie achètent des prêts hypothécaires à des prêteurs, puis conditionnent et vendent ces prêts sous forme de gros paquets d'obligations.

Les bénéfices trimestriels réalisés par Fannie et Freddie sont désormais acheminés au Trésor américain, qui a été remboursé de 60 milliards de dollars de plus qu’elle n’a fourni aux entreprises en fonds de sauvetage. Les investisseurs dans Fannie et Freddie veulent que cet argent soit réinvesti dans le secteur privé.

En novembre, Steven Mnuchin, candidat au poste de secrétaire au Trésor de Trump, a déclaré à Fox Business Network: «Nous devons faire en sorte que Fannie et Freddie ne soient plus la propriété du gouvernement».

«Je pense que certains modèles pourraient fonctionner», déclare Taylor à propos de la privatisation de Fannie et Freddie. "Ce que je ne pense pas que vous puissiez voir est un modèle [où] le gouvernement américain ne se cache pas à 100% explicitement derrière les obligations émises par Fannie et Freddie."

Il dit que supprimer cette garantie fédérale réduirait la demande mondiale pour les titres adossés à des créances hypothécaires émis par les deux agences quasi gouvernementales. Ces obligations contribuent à libérer du capital pour que les prêteurs contractent davantage de prêts.

Constructeurs de maisons et une économie de Trump

Le manque de main-d'œuvre qualifiée est l'une des principales contraintes de l'industrie du logement depuis deux ans et M. Taylor s'inquiète de ce que l'administration Trump puisse ne pas régler le problème.

"M. Le plan de Trump de dépenser de l’argent pour des projets d’infrastructures dans tout le pays pourrait avoir pour résultat que plus de travailleurs prendront ces emplois et laisseront les constructeurs de maisons médiocres », déclare Taylor. "En outre, sa position en matière d'immigration empêchera probablement les immigrants d'entrer au pays et de l'occuper - un coup dur pour les constructeurs d'habitations qui dépendent d'immigrants pour de nombreux travaux de construction."

Les pénuries de main-d'œuvre contribuent également à la hausse des salaires des ouvriers de la construction, ce qui maintient les prix des logements neufs à la hausse, a-t-il ajouté.

Cependant, Robert Dietz, économiste en chef de la National Association of Home Builders, a déclaré s'attendre à ce que l'administration Trump agisse en ce qui concerne certaines règles du travail susceptibles de bénéficier à l'industrie de la construction résidentielle. Cela inclura presque certainement la règle des heures supplémentaires d’Obama «qui aurait touché beaucoup de gestionnaires de sites de construction», a déclaré Dietz.

Cette règle, bloquée par un juge fédéral le 22 novembre, visait à doubler le revenu maximum qu'un travailleur pouvait gagner et pouvait toujours prétendre à une rémunération des heures supplémentaires obligatoire. La nouvelle limite de 47 500 dollars aurait donné à 4,2 millions d'Américains supplémentaires la possibilité de faire des heures supplémentaires, selon l'administration Obama.

M. Dietz recherche également une administration Trump pour réduire les coûts de construction.«Un peu moins de 25% du coût d'une maison neuve est dû à un fardeau réglementaire», a-t-il déclaré. "Je pense qu'il est raisonnable que la nouvelle administration puisse en traiter beaucoup."

Comment Trump pourrait affecter l'accessibilité financière à la maison

Les taux hypothécaires ont monté en flèche depuis que Trump a remporté les élections. Cela fait partie d’un scénario de bonne / mauvaise nouvelle.

"On pourrait soutenir que la victoire de Trump a entraîné une hausse des taux d'intérêt par crainte d'une inflation future, compte tenu de ses propositions de renforcement des taxes et des infrastructures", a déclaré Chrisman. «Cette augmentation des tarifs a certainement un impact négatif sur l'accession à la propriété pour les premiers acheteurs. La hausse des taux d’intérêt, cependant, est souvent le signe d’un renforcement de l’économie. Si tel est le cas, davantage d’emprunteurs seront éligibles. »

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Taylor affirme également que l'accessibilité financière à la maison pourrait en souffrir, mais offre un autre facteur dans l'équation. «Du côté positif, [des taux hypothécaires plus élevés] pourrait également ralentir la hausse des prix, ce qui aiderait les acheteurs. Le marché de l'habitation a manqué de primo-accédants et d'acheteurs en progression. Une appréciation plus lente des prix pourrait profiter aux acheteurs de logements en montée qui ont retrouvé de la valeur chez eux et veulent monter avant que les prix ne remontent ", a-t-il déclaré.

«Je vais vous dire que si je cherche à acheter une maison pour la première fois ou à vendre ma maison et à déménager dans une maison différente, j’envisage vraiment cette année prochaine comme probablement une année en mouvement, car les taux Les 4 sont très, très attrayants », ajoute Taylor.

Trump éliminera-t-il la déduction des intérêts hypothécaires?

Et puis il y a la vache la plus sacrée de tous: la déduction des intérêts hypothécaires. Il est souvent mentionné comme un facteur important dans la conversation «acheter ou louer?».

L'administration Trump et les républicains ont lancé l'idée de plafonner le montant des intérêts que vous pouvez déduire de votre compte de taxes.

Le fait est qu'une analyse effectuée par le Tax Policy Centre de l'Urban Institute et de la Brookings Institution indique que seulement environ un cinquième des ménages utilisent effectivement la déduction. Et parmi ceux qui le font, la plupart sont bien au-dessus des contribuables de la classe moyenne.

«Le Tax Policy Centre estime qu'en 2017, le plafond de Trump n'affecterait que 160 000 célibataires environ, une fraction infime des 89 millions de contribuables célibataires et environ 230 000 couples sur 59 millions de déposants conjoints», a déclaré Howard Gleckman, conseiller principal de la politique fiscale. Center, écrit sur Forbes.com. "La grande majorité des contribuables qui seraient soumis à ce plafond sont des personnes à revenu élevé."

Taux d'accession à la propriété sous la présidence Trump

Chrisman ne cherche que peu de changement dans le taux d'accession à la propriété dans les années à venir. En termes de pourcentage, l’accession à la propriété aux États-Unis a atteint son apogée sous les mandats présidentiels Clinton / Bush, a-t-il déclaré. Mais c’est lorsque les banques ont assoupli leurs directives de souscription à un point tel que «ceux qui n’auraient pas dû acheter des maisons le faisaient».

La crise immobilière a tout changé. Les exigences en matière de souscription, de documentation de prêt et d’évaluation se sont renforcées depuis. «Les emprunteurs marginaux n'empruntent pas d'argent et les investisseurs se sentent plus en sécurité lorsqu'ils investissent dans des titres adossés à des créances hypothécaires», explique Chrisman.

Il dit que le besoin de logement des États-Unis est toujours aussi important et que les politiques de Trump ne modifieront pas le taux d’accès à la propriété d’une manière ou d’une autre.

«La croissance démographique interne n’a pas cessé, pas plus que l’immigration. Le désir d'une nouvelle génération de vouloir un foyer pour leurs enfants n'a pas non plus », dit-il. "Je pense que, d'après ce que nous savons jusqu'à présent, la présidence Trump aura peu ou pas d'impact direct sur les taux d'accession à la propriété."

Une perspective positive pour la nouvelle année

Dans l'ensemble, les experts que nous avons rencontrés sont optimistes pour 2017. Les prêteurs utilisent une meilleure technologie pour rationaliser le processus de prêt hypothécaire, et le marché du logement est «sain» et «robuste», selon leurs mots.

«Les constructeurs sont enthousiastes», déclare Dietz. Selon lui, une réduction des coûts réglementaires pourrait aider les constructeurs d'habitations à fournir des logements au segment le plus restreint du marché, l'acheteur de base.

«Si nous obtenons une administration qui examine différents types de politiques réglementaires - où elles sont devenues trop grandes ou trop coûteuses - cela aidera certainement [le] côté offre du marché. Et je pense que c’est une bonne nouvelle, pas seulement pour les constructeurs, mais aussi pour les locataires et les futurs acheteurs de maison, car l’ajout de l’offre est la façon dont vous résolvez les problèmes d’abordabilité du logement. » Plus de Investmentmatome Calculez votre versement hypothécaire Comparer les taux hypothécaires Combien de maison pouvez-vous vous permettre?

Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick.