Pourquoi je tourne mon dos à 20% de rendement du dividende ... Et vous devriez aussi

Être un investisseur avide de revenu, les rendements de dividendes super-élevés sont tentants.

J'ai trouvé des actions qui rapportent des dividendes de 14,3% … 15,1% … et même de 19,6%. Des rendements annuels aussi élevés semblent presque trop beaux pour être vrais, mais les titres qui les offrent sont un investissement qui a fait ses preuves.

Les entreprises à l'origine de ces dividendes sont solides depuis des années. Et leurs prix des actions n'ont pas été très instables au cours des années non plus.

En fait, ces payeurs de dividendes à haut rendement ont été les favoris du marché pendant le boom immobilier. Les investisseurs ne pouvaient pas en avoir assez de ces jeux lucratifs.

Ils ont peut-être été mis sous pression pendant la crise immobilière, mais ils ont rapidement retrouvé leur popularité une fois que l'économie a commencé à se redresser.

Je parle de

Cette catégorie spéciale de FPI emprunte à des taux d'intérêt à court terme bas et investit dans des pools de prêts hypothécaires garantis par Fannie Mae et Freddie Mac (qui sont à leur tour soutenus par l'Oncle Sam)

Mais même s'ils offrent des rendements bien supérieurs aux chiffres à deux chiffres, je ne les achète toujours pas.

Leçons tirées de mon offre de refinancement hypothécaire

L'année dernière, mon agent hypothécaire, Wells Fargo (NYSE: WFC) , a commencé à m'appeler. Je n'étais pas en retard sur mes paiements hypothécaires; bien au contraire - je n'avais jamais été en retard avec un paiement hypothécaire en 17 ans.

Il voulait que je refinance mon hypothèque existante. Une fois que j'ai rampé à travers l'offre, j'ai réalisé que c'était une bonne affaire pour moi.

Wells n'allait pas me facturer des frais d'évaluation - il avait déjà fait ses devoirs pour montrer que j'avais plus de 50% d'équité maison. Et il n'y avait pas d'autres frais, cachés ou non, pour refinancer ma dette existante.

À un taux d'intérêt inférieur pour une hypothèque de 15 ans, j'ai eu l'occasion d'économiser beaucoup d'argent avec une facture mensuelle plus petite.

Mais ce n'était pas mon plan. Je me suis rendu compte que je pouvais payer mon montant actuel, payer d'avance le principal additionnel du prêt et réduire de près de six ans la durée de mon hypothèque.

J'économiserais des dizaines de milliers de dollars en intérêts et rembourserais neuf ans. Cela semblait être une évidence.

# - ad_banner_2- # Mais quelque chose à propos de l'offre me dérangeait. Donc, pour être sûr, j'ai appelé un de mes amis qui avait l'habitude de travailler comme courtier en prêts hypothécaires.

Ma première question était: «Pourquoi Wells Fargo me donne-t-il cette offre? > Il a expliqué qu'il y avait une pénurie de nouvelles hypothèques de haute qualité. Les banques qui ont émis des hypothèques avaient besoin de nouvelles hypothèques pour les reconditionner et les vendre.

J'avais une cote de crédit de plus de 800. J'avais un emploi. Je n'avais jamais manqué un paiement hypothécaire et j'avais beaucoup d'équité dans ma maison. J'ai été un créancier hypothécaire de qualité.

Naturellement, ma deuxième question était:

"Qui perd dans cette affaire?"

Un perdant, expliquait-il, était l'investisseur qui détenait le flux de revenu de mon original hypothèque. En remboursant mon hypothèque initiale plus tôt, je les ai retranchés de 13 années supplémentaires de paiements d'intérêts de 6%.

Un autre perdant pourrait être le nouvel investisseur qui a acheté mon prêt hypothécaire refinancé. Après avoir été habitués aux flux de revenus élevés alimentés par un pourcentage élevé de prêts subprime, ils devraient se contenter de rendements nettement plus faibles sur leurs investissements.

C'est exactement ce que voient les M-REIT. Rappelez-vous, ils investissent dans des pools de prêts hypothécaires. À mesure que les taux hypothécaires chutent, leur revenu diminue aussi.

Mon histoire de refinancement - à l'échelle du pays - n'est qu'une des raisons pour lesquelles les FPI hypothécaires populaires telles que

Annaly Capital Management (NYSE: NLY)L'American Capital Agency (Nasdaq: AGNC) a sous-performé le marché au cours des derniers mois Voici un graphique du

Market Vectors Mortgage REIT ETF (NYSE: MORT) - qui suit les REIT hypothécaires - par rapport à l'indice S & P 500. Quoi de neuf pour les REIT hypothécaires

Malgré des rendements aussi élevés que 19,1%, les FPI hypothécaires ont nettement sous-performé le marché au cours des derniers mois.

Les FPI hypothécaires pourraient continuer de se débattre si les taux des prêts hypothécaires nouveaux et refinancés demeurent faibles. Et pour couronner le tout, le gouvernement vient d'annoncer un nouveau plan visant à aider les propriétaires sous-marins à refinancer leurs hypothèques. C'est une mesure qui pourrait nuire davantage aux REIT.

Annaly a déjà réduit son dividende trimestriel de 0,65 $ par action à 0,60 $. American Capital a été en mesure de maintenir son dividende pour le moment. Mais je pense que les deux dividendes sont plus susceptibles de voir des ajustements de prix que de voir la croissance.

La réponse d'investissement:

Donc, je pense qu'un jour ces M-REIT feront un bel ajout à mon portefeuille d'argent réel. Avis de cotisation journalière, pour l'instant je suis clair. Tant que le marché ne se sera pas refroidi et que les taux d'intérêt ne se seront pas redressés, je pense qu'il vaut mieux laisser ces titres à rendement élevé tranquilles.