La réduction de l’accès à la propriété nécessite plus que des modifications de la notation de crédit

L’année dernière, il y avait un sentiment d’optimisme quant au fait que de nouvelles améliorations en matière de notation du crédit pourraient aider à résoudre les problèmes rencontrés par les demandeurs de prêts hypothécaires minoritaires lorsqu’ils achètent une maison et à réduire l’écart entre les propriétaires de maison du pays.

Mais il faudra plus que des modifications de la cote de crédit. L'une des raisons est que la réinvention des normes d'information sur le crédit dans le cadre du processus de prêt hypothécaire est un processus glaciaire et jusqu'à présent, peu de progrès ont été accomplis.

Et bien que les normes de prêt, un autre élément clé de toute approbation de prêt hypothécaire, se soient quelque peu assouplies en raison de la croissance de l'économie et de la reprise du secteur de l'habitation, l'accession à la propriété des Noirs reste largement inférieure à celle des Blancs - de loin.

Alors, que faudra-t-il pour réduire le fossé de la propriété? Et que pouvez-vous faire maintenant pour donner un léger coup de pouce au système de prêt hypothécaire en votre faveur?

Lacune de l’accession à la propriété aux États-Unis

Dans l’ensemble, le taux d’accession à la propriété du pays a diminué, mais il a chuté pour les Noirs. Et l'écart de propriété entre les Noirs et les Blancs s'élargit.

Le pourcentage d’Américains propriétaires d’une maison est tombé à 63,4% en 2016, soit 5,6 points de pourcentage de moins que le sommet de 2004, et le plus faible taux d’accession à la propriété depuis plus de 50 ans, selon le Joint Center for Housing Studies de l’Université de Harvard.

De 2004 à 2016, le taux d'accession à la propriété pour les Noirs a diminué de 7,5 points de pourcentage, alors qu'il a diminué de 4,0 points pour les Blancs, selon le centre. Le taux d'accession à la propriété chez les Hispaniques a diminué de 2,1 points de pourcentage.

Rapports de crédit changements en place

Fannie Mae, l'entreprise financée par le gouvernement qui fournit des capitaux aux prêts au logement, a commencé à intégrer, fin 2016, des «données de crédit orientées», un instantané sur plusieurs mois des habitudes de paiement des consommateurs. Les partisans de l'intégration de ces données dans un processus de souscription de prêts expliquent qu'il donne un aperçu de la façon dont un consommateur gère ses dettes en montrant les modifications apportées aux soldes créditeurs et aux montants des paiements. Les emprunteurs qui remboursent régulièrement le crédit renouvelable pourraient en bénéficier particulièrement.

Fannie a également mis en place des paramètres pour les candidats éligibles sans cote de crédit. Freddie Mac, le frère de Fannie, GSE, a mis en place une capacité sans pointage de crédit. Les modifications ont permis de prendre en compte les emprunteurs sans pointage de crédit, mais avec des antécédents de paiement du logement, tels que ceux de la location, ainsi que d'autres références de paiement.

La tâche difficile d'obtenir l'approbation d'un prêt hypothécaire est encore plus difficile pour ceux qui n'ont pas une note de crédit qui sont «crédit invisible» - un problème auquel les candidats appartenant à une minorité pourraient être confrontés, selon les données du Consumer Financial Protection Bureau.

«Environ 15% des Noirs et des Hispaniques n'ont pas accès au crédit, contre 9% des Blancs et des Asiatiques», indique un rapport publié en 2015 par le CFPB. "Ces différences sont observées dans tous les groupes d'âge, ce qui suggère que ces différences se matérialisent tôt dans la vie adulte de ces consommateurs et persistent par la suite."

Toutefois, les mises à jour des rapports de solvabilité ne peuvent entraîner que beaucoup de changements. La disponibilité du crédit - la probabilité que les prêteurs consentent un prêt - est également la clé.

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Prêts hypothécaires et disponibilité du crédit

Karan Kaul, chercheur associé au centre de recherche sur le financement du logement de la Urban Institute Institute, explique qu’il est difficile de déterminer ce qui augmente ou diminue le taux de disponibilité du crédit.

«L'approbation d'une hypothèque implique des dizaines de facteurs: le score FICO, le ratio prêt / valeur, le DTI ne sont que quelques-uns des facteurs», explique Kaul. Ajoutez ensuite à la composition des revenus, des dettes, des liquidités et des tendances de l’épargne en vigueur.

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Pour mesurer l'accès aux prêts hypothécaires, l'Urban Institute a créé un indice de disponibilité du crédit basé sur son analyse des prêts à l'achat de maison susceptibles de faire défaut. Plus le pourcentage de taux de défaillance des prêts est élevé, plus les prêteurs assument un risque et plus le secteur des prêts hypothécaires se rapproche ou dépassera les «normes de prêt raisonnables», selon l'institut.

«La disponibilité du crédit [pour tous les emprunteurs] s'est améliorée en 2017», dit Kaul. «Cependant, il y a quelques points à retenir. Nous sommes toujours dans une phase où le montant du risque de crédit supporté par le marché hypothécaire est très faible par rapport aux normes de crédit raisonnables du début des années 2000 ».

De 2001 à la fin de 2003, les prêteurs étaient toujours prudents dans l'octroi de prêts et les taux de défaut de paiement des prêts hypothécaires - alors de 11% à 14% - se situaient dans la moyenne historique, a déclaré Kaul. C’est ainsi que l’Urban Institute définit «des normes de prêt raisonnables».

C'est juste après cette période que «la folie a commencé», dit-il, et les prêteurs ont pris des risques extrêmes, ce qui a finalement entraîné une série de défauts de paiement et le krach du marché immobilier.

«Si vous comparez où nous en sommes aujourd'hui avec les normes raisonnables [sont], vous pouvez doubler le montant de risque que prend le marché à l'heure actuelle», déclare Kaul.

Les prêts par défaut sont actuellement juste en dessous de 6%.

Que pouvez-vous faire maintenant

La notation de crédit et les normes de prêt strictes sont des facteurs qui affectent tous les emprunteurs.Comment pouvez-vous obtenir une hypothèque dans cet environnement?

Tout d’abord, assurez-vous de démontrer les comportements récompensés par les avancées en matière d’établissement de rapports de crédit, déclare Joe Mellman, vice-président directeur et chef du secteur des prêts hypothécaires chez TransUnion.

«Par exemple, rembourser les soldes renouvelables au fil du temps. Ou payez votre carte de crédit au complet chaque mois, plutôt que de reporter un solde. Ou ne jamais dépasser votre limite de crédit », dit-il. «Ces comportements sont sains sur le plan financier pour tous les consommateurs, y compris les minorités, les anciens combattants et les acheteurs d'une première habitation, lorsque les données de tendance sont utilisées pour déterminer l'accès aux prêts hypothécaires.»

Ensuite, assurez-vous que votre demande de prêt hypothécaire est traitée avec ces informations de crédit avancées. Cela signifie demander aux prêteurs s’ils utilisent des systèmes de souscription qui autorisent des données de crédit suivies et des références de crédit non traditionnelles.

«Il semble y avoir un intérêt général dans le secteur des prêts hypothécaires à explorer d’autres données sur le crédit et leur capacité à ouvrir en toute sécurité un accès à des consommateurs méritants», a déclaré Mellman. «D'autres secteurs, tels que les cartes de crédit et les prêts-auto, démontrent l'impact potentiellement positif des données de crédit alternatives.»