Les FPI: ce qu’elles sont et comment investir dans celles-ci

REIT - en rhyme avec «sweet» - représente la fiducie de placement immobilier et fait partie des classes d’actions les plus populaires à l’heure actuelle. Les FPI sont des sociétés qui possèdent et exploitent parfois des biens immobiliers, tels que des appartements, des entrepôts, des centres commerciaux et des hôtels. Leur entreprise, par ailleurs ordinaire, comporte d'importants avantages fiscaux qui peuvent être une aubaine pour les investisseurs.

L’appel est simple: les FPI les plus fiables ont des antécédents de paiement de dividendes importants et croissants depuis des décennies. La National Association of Real Estate Investment Trusts note que de 1979 à mars 2016, l'indice FTSE NAREIT All Equity REITs a surperformé l'indice Russell 3000, un indice boursier large. L’indice REIT a affiché des rendements de 12,9% par an contre 11,6% pour le Russell. Cela conduit à la hausse des prix des actions. De plus, les FPI ont tendance à être moins volatiles que les actions traditionnelles, en partie à cause de leurs dividendes plus importants.

Vous pouvez acheter des REIT via un compte de courtage, comme vous le feriez pour tout stock normal.

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Pourquoi investir dans les REIT?

Le Congrès a créé en 1960 des fiducies de placement immobilier afin de permettre aux investisseurs individuels de détenir des participations dans des sociétés immobilières à grande échelle, tout comme ils pourraient détenir des participations dans d'autres entreprises. Cette décision a permis aux investisseurs d’acquérir et d’échanger facilement un portefeuille immobilier diversifié.

La législation a également créé d’autres avantages pour les FPI et leurs investisseurs. Le Congrès a décidé que les FPI n’auraient pas à payer d’impôt au niveau de l’entreprise aussi longtemps qu’elles respecteraient quelques conditions. Ils doivent conserver au moins 75% de leurs actifs dans l'immobilier et au moins 75% de leurs revenus bruts doivent provenir de loyers et de revenus liés à l'immobilier, ainsi que de quelques stipulations moins contraignantes.

En échange de cet avantage fiscal, les FPI doivent verser 90% de leur revenu imposable aux investisseurs - une exigence à laquelle les entreprises traditionnelles ne sont pas confrontées. Cela signifie que les FPI offrent systématiquement des rendements de dividendes parmi les plus élevés du marché boursier, ce qui en fait le produit préféré des investisseurs à la recherche d'un rendement régulier. Bien que les FPI ne paient aucun impôt, leurs investisseurs doivent débourser tous les dividendes qu'ils reçoivent, à moins que ceux-ci ne soient collectés dans un compte bénéficiant d'un avantage fiscal. (C’est l’une des raisons pour lesquelles les FPI peuvent parfaitement convenir aux IRA.)

Ce changement juridique a également créé un avantage pour les FPI, leur permettant de financer l’immobilier moins cher que les sociétés autres que les FPI. Ainsi, au fil du temps, les FPI peuvent grossir et verser des dividendes encore plus importants.

À quoi faire attention

L'inconvénient le plus important pour les FPI est l'effet direct de ces avantages juridiques. Étant donné que les sociétés de placement immobilier versent une grande partie de leurs flux de trésorerie aux investisseurs, elles ne gardent pas beaucoup d’argent pour financer leur propre croissance. Pour croître, ils doivent se procurer des liquidités en émettant de nouvelles actions et obligations. Mais les investisseurs ne sont pas toujours disposés à les acheter, par exemple en période de crise financière ou de récession. Les FPI peuvent donc ne pas être en mesure d’acheter des biens immobiliers exactement quand elles le souhaitent - mais lorsque les investisseurs sont disposés à acheter de nouvelles actions et de nouvelles obligations, les FPI peuvent à nouveau se développer.

Une autre conséquence de leur statut juridique est que les FPI ont beaucoup de dettes. Elles font généralement partie des entreprises les plus endettées du marché. Toutefois, les investisseurs se sont habitués à cette situation, car les flux de trésorerie contractuels généralement à long terme des REIT - les baux et l’arrivée de fonds - peuvent aisément supporter le remboursement de leurs dettes et garantir le versement des dividendes.

Quels sont les types de REIT?

Les FPI peuvent être divisées en deux grands types: les FPI d'actions et les FPI hypothécaires. Les sociétés de placement immobilier sont le type le plus traditionnel et fonctionnent comme un propriétaire. Ils sont propriétaires des biens immobiliers sous-jacents, assurent l'entretien et les réinvestissements dans la propriété et collectent les chèques de loyer - toutes les tâches de gestion que vous associez à la possession d'une propriété.

En revanche, les FPI hypothécaires ne possèdent pas la propriété sous-jacente. Au lieu de cela, ils possèdent des titres de créance adossés à la propriété. Par exemple, quand une famille contracte une hypothèque sur une maison, ce type de FPI peut acheter cette hypothèque auprès du prêteur et recouvrer les paiements mensuels au fil du temps. Pendant ce temps, quelqu'un d'autre - la famille, dans cet exemple - possède et exploite la propriété.

Les FPI hypothécaires sont généralement beaucoup plus risquées que leurs cousins ​​des FPI actions et ont tendance à verser des dividendes plus élevés. Toutefois, ne laissez pas ce dividende plus élevé vous faire croire qu’ils sont plus sûrs que les REIT de type equity.

Les FPI peuvent investir dans presque tous les types de biens immobiliers. L'ampleur des investissements potentiels est immense: pas seulement les maisons et les appartements, mais également les bureaux, les hôpitaux, les hôtels, les centres commerciaux, les entrepôts, les centres de données, etc. Néanmoins, une FPI a tendance à se concentrer sur un ou deux secteurs. Cette orientation aide les investisseurs à évaluer la société et à lui attribuer un cours de bourse plus précis.

Les FPI tant publiques que privées

Quel que soit son type, une FPI peut avoir trois classifications juridiques différentes:

• Il peut être coté en bourse
• Ce peut être une FPI publique non négociée
• Ce peut être une entreprise privée

Les FPI cotées en bourse ont généralement de meilleures normes de gouvernance et sont plus transparentes. Ils offrent également les actions les plus liquides, ce qui signifie que les investisseurs peuvent facilement les acheter et les vendre. Pour ces raisons, de nombreux investisseurs n’achètent et ne vendent que des FPI négociées en bourse.

Les FPI publiques et non négociées offrent généralement moins d'intervalle pour échanger leurs actions, peuvent coûter plus cher pour échanger et peuvent comporter des montants d'investissement minimum. En outre, les FPI privées ont moins d'exigences en matière de divulgation, ce qui peut rendre leur performance plus difficile à évaluer. Ces limitations rendent ces classes moins attrayantes pour de nombreux investisseurs.

Comment commencer à investir dans les REIT

Pour commencer, il suffit simplement d'ouvrir un compte de courtage, ce qui ne prend généralement que quelques minutes. Vous pourrez alors acheter et vendre des FPI comme n'importe quel autre titre. Étant donné que les sociétés de placement immobilier rapportent des dividendes aussi importants, il peut être judicieux de les conserver dans un compte de retraite individuel afin de ne pas payer d’impôts sur la distribution.

Si vous ne souhaitez pas négocier des actions individuelles de FPI, il peut être très judicieux d’acheter tout le secteur immobilier dans le cadre d’un fonds négocié en bourse ou d’un fonds commun de placement. Vous obtenez une diversification immédiate et un risque réduit. De nombreuses maisons de courtage offrent ces fonds, et vous pouvez commencer sans en savoir beaucoup sur les REIT tout en percevant leurs dividendes juteux.

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