Liste de contrôle du propriétaire: Comprenez-vous votre prêt hypothécaire?

Même après les dernières années folles du marché immobilier, l'accession à la propriété continue de faire partie du rêve américain pour des millions de personnes. Si vous êtes prêt à acheter, assurez-vous de comprendre les tenants et aboutissants de ce qui est en jeu.

Avantages et inconvénients de la propriété

Pour la plupart des Américains, une maison est leur plus gros achat dans la vie. Les paiements de maison (hypothèque, impôts et assurance) représentent généralement la plus grande partie de la facture mensuelle. Mais, ces paiements sont aussi un investissement qui est, pour beaucoup d'Américains, leur plus grand atout ou accumulation de richesse.

En plus des paiements mensuels réguliers, une maison nécessite une maintenance et un entretien constants. Quand les choses se brisent, il n'y a pas de surintendant à appeler. Vous le réparez. La pelouse doit être coupée et les feuilles ratissées. Le toit, l'allée, les fenêtres, les robinets et une myriade d'autres choses apparemment interminables doivent être remplacés et réparés périodiquement. Les factures d'eau, de chaleur et d'électricité viennent tous les mois.

Cela dit, une maison (ou un condo) offre quelque chose qu'aucun autre investissement ne peut offrir - une maison. Après tout, vous ne pouvez pas vivre dans des actions ou des obligations. Les enfants ne grandissent pas dans un compte bancaire

Avant de commencer

Tout d'abord, il est important de s'assurer que vous êtes honnête avec vous-même sur ce que vous pouvez vous permettre. Il y a quelques années, il était facile pour les emprunteurs de se mettre dans la tête. Aujourd'hui, toute banque qui vous offre un prêt ira sur les finances de votre ménage avec un peigne fin pour vous assurer que vous pouvez vraiment vous permettre de posséder une maison. Pour vous préparer prudemment, vous devez aligner vos canards. Voici quelques choses à faire

1) Vérifiez vos rapports de crédit et connaissez votre pointage de crédit. (Vous avez le droit d'en recevoir un gratuitement chaque année de chacune des principales agences d'évaluation du crédit.)

2) Familiarisez-vous avec toutes les variables généralement associées au financement d'une maison, telles que les taux d'intérêt, les conditions, les points, frais, etc.

3) Rassemblez la documentation nécessaire, y compris les talons de chèque de paie récents, vos deux dernières déclarations de revenus fédérales et les relevés bancaires et de courtage (montrant vos actifs).

Mettez de l'ordre dans votre maison financière

Avant même de commencer à chercher une maison, vous devez savoir ce que vous pouvez vous permettre. La façon la plus simple d'évaluer votre capacité de crédit est de visiter votre banque et de demander à un agent de crédit de vous préqualifier. La préqualification vous dira ce que la banque est prête à vous prêter et, par conséquent, combien de maison vous pouvez vous permettre. La préqualification fait aussi de vous un acheteur plus attrayant parce que les vendeurs savent que toute offre que vous faites est sérieuse.

Notez que la préqualification n'est pas la même chose que la demande de prêt. Une fois que vous trouvez la maison que vous voulez faire une offre, vous devrez remplir une demande de prêt pour votre prêteur. Aujourd'hui, le processus de demande de prêt n'est pas un test facile. Il faudra du temps pour rassembler tous les documents (paystubs, déclarations de revenus, relevés de compte) que la banque voudra examiner. Fini les jours de prêts non-doc. Préparez-vous en conséquence

Avant de présenter votre demande, il est également bon d'examiner votre dossier de crédit et le rapport de solvabilité de votre conjoint / partenaire. Assurez-vous que toutes les informations sur le rapport de crédit est correcte, et sinon, contactez les agences de crédit immédiatement. Si vous avez des points noirs, soyez prêt à répondre aux questions de votre banque.

Comprendre les différents types d'hypothèques

Le montant de la maison que vous pouvez payer dépend fortement de la durée de votre hypothèque et de votre taux d'intérêt.

Durée - Les termes de l'hypothèque sont généralement de 15 ou 30 ans. Plus le terme est long, plus votre paiement mensuel sera faible, mais vous paierez des frais d'intérêt global plus élevés. Les prêts de trente ans permettent souvent des versements de capital supplémentaires qui peuvent réduire considérablement la durée de l'hypothèque. Par exemple, un seul versement mensuel supplémentaire réduira le prêt de 30 ans à 22 ans.

Taux d'intérêt - Les taux d'intérêt sont disponibles en deux variétés: fixe et variable. Les taux variables ou les hypothèques à taux variable (ARM) changent au cours du prêt, offrant généralement des taux plus bas au cours des premières années. En tant que tel, ils peuvent être meilleurs pour les acheteurs qui prévoient de vendre dans quelques années. Les taux fixes restent les mêmes pendant toute la durée du prêt et offrent stabilité et prévisibilité, les paiements étant les mêmes tous les mois. De plus, il peut être avantageux de verrouiller un taux fixe pendant les périodes où les taux d'intérêt sont inférieurs aux normes historiques.

Les deux types de prêts hypothécaires à taux fixe, 30 et 15 ans, présentent certaines différences.

• 30- prêts hypothécaires de l'année prévoient des paiements mensuels inférieurs parce que le prêt est remboursé sur une plus longue période. Les inconvénients comprennent les petits remboursements principaux dans les premières années ainsi que le risque que les taux du marché diminuent à court terme. Toutefois, une hypothèque peut être refinancée à un taux inférieur à l'avenir et il n'y a généralement pas de pénalité pour remboursement anticipé.

• Les prêts hypothécaires à 15 ans comportent des taux d'intérêt plus bas, des paiements d'intérêts réduits et des remboursements de capital plus élevés. Cependant, les paiements mensuels sont plus importants.

Les hypothèques à taux variable sont un animal différent.

Comme son nom l'indique, les hypothèques à taux variable ont des taux qui changent ou s'ajustent. Les prêts hypothécaires à taux variable offrent habituellement des taux initiaux plus bas que les prêts hypothécaires fixes [pas vraiment beaucoup plus bas ces temps-ci …] mais les taux fluctuent avec le marché des taux d'intérêt puisque les taux sont liés à un indice qui peut fluctuer. Ainsi, ils sont soumis à des augmentations de taux potentielles.

La plupart des ARM plafonnent les hausses de taux au cours d'une année donnée, ainsi que pendant la durée du prêt. Par exemple, les termes actuels comprennent des taux qui peuvent s'ajuster jusqu'à 2% au cours d'une année donnée, mais pas plus de 6% pendant la durée du prêt, ou des taux pouvant être ajustés jusqu'à 5% initialement mais pas plus de 2% années.

Il est impératif que vous soyez certain que vos revenus futurs seront suffisants si et quand les taux d'intérêt, et par conséquent vos paiements mensuels, augmenteront.

Combien d'hypothèques pouvez-vous vous offrir?

t conserver les hypothèques jusqu'à leur échéance, car la plupart des hypothèques sont vendues à Fannie Mae (la Federal National Mortgage Association) et reconditionnées en titres adossés à des créances hypothécaires pour être vendues à des investisseurs du monde entier. Cela est important pour vous parce que Fannie Mae a des exigences standard qui doivent être remplies pour pouvoir acheter une hypothèque.

La première exigence est que le capital mensuel hypothécaire et les paiements d'intérêts (P & I), plus les taxes d'assurance et dépasser 28% du revenu mensuel brut de l'acheteur. La deuxième exigence limite les paiements mensuels totaux de la dette (logement, cartes de crédit, paiements de voiture, etc.) à 36% du revenu mensuel brut. En plus de ces exigences, vous devriez également prévoir un acompte de 10% à 20% du prix d'achat total.

[Si vous êtes prêt à acheter une maison, utilisez notre Calculateur hypothécaire pour voir ce que votre mensuel Le principal et le paiement des intérêts seront.]

Points de taux d'intérêt

Les points de taux ou les points de réduction sont des frais payés à un prêteur à la clôture afin de réduire votre taux d'intérêt hypothécaire. Le coût de chaque point est égal à un pour cent du montant du prêt. Par exemple, pour un prêt de 100 000 $, un point d'escompte est égal à 1 000 $.

Le sens économique de l'achat de points dépend du temps que vous avez l'intention de garder le prêt. Afin de déterminer si les points ont un sens pour vous, vous devez calculer le coût des points par rapport à combien ils épargnent chaque paiement mensuel.

Exemple d'équilibre

Prêt de 100 000 $ - Durée de 30 ans

• 7,5% Intérêt, sans points = 699.21 $ Paiement mensuel

• Achat 1 point pour 1.000 $ = Paiement mensuel 690.68 $

• Économies mensuelles = 8.53 $ $

• 1.000 $ / 8.53 $, = 117 mois

Votre seuil de rentabilité est de 117 mois. Cas. Cela signifie qu'il faudra près de dix ans pour récupérer le coût d'un point de réduction. Bien que l'achat de points soit parfois une bonne décision, l'achat peut également coûter plus cher qu'il ne l'économise.

Assurance hypothécaire privée

L'assurance hypothécaire privée (PMI) est une police d'assurance qui assure le prêteur contre la perte dans le cas où vous ne pouvez pas payer votre hypothèque. Il est généralement requis lorsque l'acompte est inférieur à 20% du prêt. Les taux habituels sont d'environ 55 $ par mois pour chaque tranche de 100 000 $ de prêts hypothécaires.

Solutions de rechange aux prêts hypothécaires conventionnels

Si vous n'avez pas les moyens de vous payer un prêt hypothécaire conventionnel, vous avez plusieurs possibilités:

de financement peut se produire lorsque le vendeur accepte d'être le prêteur au lieu d'une banque ou d'une société de prêts hypothécaires. Un acheteur effectue simplement des paiements au vendeur selon les conditions convenues. Ce type de financement se produit généralement lorsqu'un vendeur est anxieux de vendre, mais les conditions actuelles de prêt hypothécaire sont trop strictes pour attirer un acheteur.

Federal Housing Administration (FHA)

La FHA n'accorde pas de prêts mais assure des prêts privés. prêteurs. L'assurance encourage les prêteurs à consentir des prêts aux emprunteurs à faible revenu qui ne seraient généralement pas admissibles aux prêts hypothécaires conventionnels. Les principaux avantages de ces prêts sont des directives de qualification plus souples et une mise de fonds plus faible, jusqu'à 3,5%. Presque tout le monde peut obtenir un prêt FHA, mais ils n'assurent que des prêts relativement petits

The Veterans Administration (VA)

Ces prêts offrent des conditions et des directives plus généreuses (y compris aussi peu que 0% d'acompte) et sont garantis par le Département des Anciens Combattants des États-Unis. Ces prêts sont disponibles pour les vétérans militaires américains et leurs conjoints.

Enfin, il existe des défenseurs locaux du logement abordable qui offrent des solutions de prêt à faible coût et à faible mise de fonds. Pour plus d'informations, contactez la FHA, VA, Fannie Mae, ou votre prêteur hypothécaire local ou votre courtier immobilier.