Le défi de l’accessibilité de la maison: ce qui est vraiment derrière la hausse des prix des maisons

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Indice d'accessibilité financière de la maison Investmentmatome

Dans le but de mesurer l'accessibilité économique des maisons, Investmentmatome a comparé l'indice du prix des maisons Case-Shiller au revenu médian réel américain, tel que rapporté par le US Census Bureau. L'écart entre les deux fournit une illustration à l'échelle nationale de la question de savoir si le logement est plus ou moins abordable.

Un nombre élevé indique une plus grande accessibilité, tandis qu'un nombre inférieur indique une moins grande accessibilité. La ligne de base de l’indice, 100 points, est basée sur l’abordabilité des maisons en 2000.

L’indice se situe actuellement à 53,44, en baisse de 0,39 point par rapport au mois dernier. Il s’agit donc du plus bas niveau de l’accessibilité financière à la propriété depuis le début de l’année. Il s’agit en fait de la mesure la plus basse de l’accessibilité résidentielle depuis novembre 2006, alors qu’il était à 53,39. L’écart d’abordabilité des maisons illustré par l’indice d’abordabilité des maisons Investmentmatome est dû à la hausse des prix des maisons, associée à un revenu médian des ménages ajusté de l’inflation inférieur de 6,5% à celui de 2007, juste avant le début de la dernière récession.

Les prix des maisons vont probablement encore plus haut

Doug Duncan, vice-président directeur et économiste en chef chez Fannie Mae, explique que le rapport Case-Shiller confirme les recherches de son équipe.

«Ces données sont cohérentes avec notre propre analyse des prix de l'immobilier. Les prix réels des logements (corrigés de l'inflation) continuent de croître avant les moyennes nationales à long terme, la demande augmentant plus rapidement que l'offre », a déclaré Duncan à Investmentmatome. Il ne s’attend pas à ce que la nouvelle s’améliore beaucoup d’ici la fin de l’année - et cite une des raisons.

«Nous prévoyons que les prix des maisons en 2015 seront supérieurs de 4,5 à 5% à ceux de 2014. Le ralentissement de la croissance de l'offre de maisons neuves est aujourd'hui le facteur le plus important, a-t-il déclaré.

Susan Wachter, professeur d’immobilier et de finance à la Wharton School de l’Université de Pennsylvanie et codirectrice du Penn Institute for Urban Research, tire une conclusion similaire.

«Les loyers et les prix du logement augmentent beaucoup plus rapidement que l’indice des prix à la consommation proche de zéro et la croissance du produit national brut de 3,9%. Compte tenu des faibles taux d'inoccupation et des stocks, cette tendance persistera », a déclaré Wachter à Investmentmatome.

«Du côté positif, le logement contribue à la croissance du PNB. Le négatif: les pressions liées à l’accessibilité financière continuent de s’accumuler. La croissance des loyers et des prix dépasse la croissance des salaires. Dans ces conditions, il est difficile d’épargner sur un acompte et les taux d’accession à la propriété sont au plus bas de 1967, à 63,4%. »

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Comment nos choix influent sur l'abordabilité de la maison

David Blitzer, directeur général de S & P Dow Jones Indices, siège de l’indice Case-Shiller, estime que la tendance à la hausse des prix des maisons et à la baisse de leur accessibilité sont également affectées de manière significative par les choix de mode de vie des consommateurs d’aujourd’hui.

«De plus en plus de personnes semblent intéressées à vivre dans les centres-villes et les centres-villes», explique Blitzer à Investmentmatome. «La proportion de nouvelles constructions d'appartements a considérablement augmenté ces dernières années. Et il ne semble pas que ce soit uniquement le cas [les] personnes ne peuvent se permettre une maison unifamiliale. Cela semble être un changement d'attitude.

Blitzer explique que les jeunes adultes âgés de 20 à 35 ans ont retardé le mariage et la constitution d'une famille, préférant rester célibataires plus longtemps et vivre en zone urbaine. Cela, combiné aux désirs changeants en matière de logement des personnes âgées qui passent également de maisons unifamiliales à des appartements, provoque un déplacement de la demande de logements.

«Et cela affecte les prix», déclare Blitzer. «Les personnes qui décident de vouloir un appartement au centre-ville plutôt qu'une maison en banlieue. Et une maison en banlieue peut devenir moins chère.

Méthodologie

L'indice d'accessibilité au logement Investmentmatome est un ratio du revenu médian réel des ménages (ajusté en fonction de l'inflation) par rapport à l'indice national du prix de l'immobilier S & P / Case-Shiller. Les revenus sont exprimés en dollars de 2014. Pour le revenu de 2015, nous avons supposé qu'il n'y avait aucune différence statistique de revenu de 2014 et ajusté pour un taux d'inflation de 0,67%. L’indice utilise une année de base 2000. Le Bureau du recensement des États-Unis a déclaré le revenu du ménage.

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Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Email: [email protected] . Gazouillement: @halmbundrick

Kamran Rosen, analyste principal chez Investmentmatome, a contribué à cet article.

Image via Investmentmatome.