Ce que la nouvelle règle sur la capacité de payer de CFPB signifie pour vous et votre hypothèque

La Consumer Financial Protection Bureau a finalement fait ce que les actionnaires du secteur financier n’ont pas réussi à faire eux-mêmes il ya dix ans. Ils ont adopté un règlement exhaustif de plus de 800 pages plus tôt ce mois-ci, décrivant qu'avant de consentir une hypothèque, les banques devraient faire un effort de bonne foi pour déterminer si l'emprunteur sera en mesure de les rembourser.

Le règlement, publié sous l'autorité des réformes du secteur financier Dodd-Frank, modifie le règlement Z et entrera en vigueur - en quelque sorte - le 14 janvier 2014.

À certains égards, l’ensemble des règles est un atout majeur pour le secteur financier, qui cherchait un moyen de limiter la responsabilité des futurs emprunts qui avaient mal tourné, dans un contexte de prêt hypothécaire «poursuivez votre prêteur satisfait». Une stratégie utilisée par les demandeurs contre les banques pour les forcer à rédiger des soldes hypothécaires consistait à affirmer que la banque prêtait de l’argent au propriétaire, sachant qu’elle ne pourrait probablement pas effectuer les paiements et que la banque saisirait bientôt une maison très appréciée.

La principale disposition du règlement était l’établissement d’un «havre de sécurité». Si le prêteur saute à travers certains obstacles lorsqu’il émet l’hypothèque, le règlement empêche les consommateurs de le contester ultérieurement. Le prêteur est à l'abri de poursuites judiciaires - une disposition qui, selon le secteur des prêts, libérera davantage de capital pour assouplir un marché hypothécaire serré.

Voici les cerceaux - et leur signification:

Les prêteurs doivent vérifier les informations relatives au revenu et au crédit auprès d'une source tierce raisonnablement fiable.

Il y a quelques années, si vous étiez un employé subalterne, ou un travailleur indépendant dont le revenu était difficile à vérifier, vous pourriez contourner les conditions de prêt bien documentées, payer un peu plus d'intérêts et obtenir un prêt de revenu? Ce sera plus difficile de le faire à l’avenir. Pour que l'hypothèque soit éligible aux dispositions de la sphère de sécurité, la banque devra se munir de preuves. Dans la pratique, cela signifie probablement que vous devrez déclarer ce revenu, ce qui apparaît donc dans votre déclaration de revenus - et payez des impôts dessus. Comme si tu étais supposé faire tout ce temps.

Le ratio dette / revenu admissible est plafonné à 43%.

Ainsi, une fois l'hypothèque émise, les coûts du service de la dette fixe de l'emprunteur, notamment l'hypothèque, les cartes de crédit, les prêts auto, les emprunts étudiants et presque tout ce qui a été enregistré par les agences d'évaluation du crédit, ne peuvent excéder 43% du montant avant impôts. le revenu. Ce changement n’est pas trop radical - 43% est proche de ce que la VA (Administration des anciens combattants), la FHA (Administration fédérale du logement) et Fannie et Freddie sont prêts à accepter, avec de légères différences entre eux.

Pour les prêts hypothécaires ajustables, le ratio d’endettement sur le revenu doit être calculé sur la base du paiement contractuel le plus élevé possible au cours des cinq premières années de l’emprunt.

C’est-à-dire que si vous avez un versement hypothécaire de 1 500 dollars par mois, mais que les taux d’intérêt augmentent, et que la banque a le droit d’augmenter votre versement à 1 900 dollars par mois à tout moment au cours des cinq premières années de la vie de la banque. prêt, le ratio DTI doit être calculé sur la base du paiement de 1 900 dollars par mois, et non du paiement de 1 500 dollars par mois. Cela limite l’utilisation de l’hypothèque à taux ajustable pour aider les propriétaires marginaux à se qualifier pour des hypothèques qu’ils ne pourraient pas toucher à des conditions de taux fixes.

Les hypothèques qualifiées ne peuvent pas durer plus de 30 ans.

Vers la fin du boom immobilier, il devenait si difficile pour les gens de se qualifier pour une hypothèque de 30 ans que les prêteurs étaient en train de déployer un financement prolongé, y compris des hypothèques de 40 ans. Celles-ci sont toujours légales, mais ne seront pas éligibles aux dispositions de la sphère de sécurité. Les prêteurs ne peuvent pas utiliser cette astuce pour contourner les règles de la DTI.

Les prêts à intérêt uniquement et les prêts à amortissement négatif ne sont pas admissibles.

En 2005 - au plus fort de la frénésie immobilière, près du quart des prêts hypothécaires émis étaient des prêts «à intérêt uniquement». En d’autres termes, vous n’avez payé que les intérêts et la totalité du principal est arrivée à échéance, par exemple, dans un délai de cinq ans. Le nombre de prêts hypothécaires à intérêt détenus par Freddie Mac a augmenté de plus de 500%, passant de 25 milliards de dollars en 2005 à 159 milliards de dollars en 2007. Un courtier en hypothèques de la Floride du Sud m'a dit en 2006 que plus de la moitié de son entreprise était désormais en intérêts. -un seul papier (nous avons tous deux convenu que cela ne finirait pas bien).

À ce moment-là, l’hypothèse était qu’il serait facile de refinancer une propriété très appréciée dans cinq ans et d’en rembourser le capital à votre guise.

La partie «très appréciée» de cette équation s’est, bien entendu, avérée être un doozy.

Les prêts à intérêt seulement ne seront plus des prêts hypothécaires admissibles. Il en va de même pour les prêts «à amortissement négatif». Autrement dit, les prêts dont les versements sont en réalité inférieurs à l’intérêt, de sorte que le solde en cours augmente en fait sur la durée du prêt.

Les nouveaux règlements excluent également les prêts à «paiement forfaitaire» - une partie intégrante du monde des prêts à intérêts et à amortissement négatif - sauf dans des cas limités dans les zones rurales où ces prêts sont déjà courants.

Curieusement, la réglementation incite les consommateurs à obtenir un prêt avec intérêt seulement: comme ces prêts ne seront pas des «hypothèques qualifiées», le droit de poursuivre de l’emprunteur est préservé. Mais les prêteurs ont un inconvénient correspondant à les fournir.En conséquence, les coûts liés à ce type de prêts, ainsi qu’à la rareté de l’hypothèque de 40 ans, vont probablement augmenter. Après tout, les prêteurs s'attendent à être indemnisés pour le risque accru d'un prêt hypothécaire non qualifié.

Les hypothèques qualifiées peuvent avoir des points et des frais ne dépassant pas 3% du prêt.

Cela ne changera pas la donne, car la plupart des prêts ont déjà des points et des frais inférieurs à ce niveau. Ses effets se feront sentir principalement chez les courtiers en hypothèques et dans le monde des subprimes, où les emprunteurs ont moins d'options. Trois pour cent est un plafond commun depuis un certain temps, en tout cas.

Les hypothèques qualifiées ne peuvent pas coûter plus de 1,5% du prix de base.

Cela peut être délicat, car cela relève du contrôle des prix, et les contrôles des prix échouent presque toujours. Presque par définition, cette règle aura un impact sur le marché des subprimes et aura un impact disparate sur les emprunteurs dont la cote de crédit est faible.

De plus, le plafonnement des prix sème le trouble si les courbes de rendement se creusent. Si les rendements de la dette non hypothécaire comparable augmentent et offrent aux prêteurs un profit plus avantageux que celui des marchés hypothécaires, les capitaux fuiront les pools de prêts hypothécaires à risque et de prêts divers. C’est peut-être une issue, mais la loi des conséquences non intentionnelles est une menace constante.

Ce qui est remarquable dans le règlement, c’est sa retenue. Les autorités de réglementation tentaient de trouver un équilibre entre la protection des consommateurs contre les prêts prédateurs au profit de consommateurs non éduqués et peu sophistiqués, et l’arrêt du flux de crédit vers le secteur du logement.

La règle relative à la capacité de payer ne fixe aucun acompte minimum ni aucune cote de crédit minimale. Il incombe toujours aux prêteurs d’en décider eux-mêmes.

La règle laisse également ouverte la possibilité pour les prêteurs VA de prêter des prêts hypothécaires qualifiés et les prêteurs FHA de prêter avec seulement 3,5% de réduction sans se plier aux règles des prêts hypothécaires qualifiés.

Les organismes de réglementation exemptent également les prêteurs de VA, Fannie et Freddie des règles pendant sept ans au maximum. Étant donné qu’elles occupent une place très importante sur le marché hypothécaire, les nouvelles règles ne seront appliquées que progressivement. C’est une volonté, car le CFPB ne voulait pas provoquer de rupture soudaine sur le marché du logement, toujours fragile.