La CFPB prend des hypothèques

Depuis sa création en juillet 2010 dans le cadre de la loi sur la réforme Dodd-Frank Wall Street et la protection du consommateur, le Bureau de la protection financière des consommateurs a lancé une croisade visant à améliorer les procédures de prêt hypothécaire et à traiter les plaintes des consommateurs. L’une de ses toutes premières initiatives, «Know Before You Owe», visait à combiner deux déclarations de prêt hypothécaire exigées par le gouvernement fédéral en un seul document unique, les coûts et les risques étant mis en évidence, facilitant ainsi la comparaison des prix pour les consommateurs.

Depuis que la bulle immobilière a éclaté à la fin de 2006, 8 millions d’Américains sont confrontés à des saisies. Les préoccupations en matière d’hypothèque sont l’une des priorités du CFPB, qui a entamé une refonte majeure du système de prêt hypothécaire. En fait, la CFPB a lancé tellement d’initiatives en matière d’hypothèque qu’il est vraiment difficile de toutes les garder.

Heureusement pour vous, les nerds sont ici pour expliquer exactement ce que le CFPB a réalisé récemment et ce que cela pourrait signifier pour la réglementation et la législation en matière d’hypothèque. Poursuivez votre lecture pour en apprendre davantage sur les quatre principaux projets hypothécaires sur lesquels la CFPB a travaillé récemment.

1. Remettre le service en service hypothécaire

Les bases: En avril, la CFPB a annoncé son intention de réformer le service des prêts hypothécaires en s'attaquant à deux des principales plaintes des propriétaires: les erreurs coûteuses et le "contournement" dont beaucoup ont été victimes en tentant d'éviter la saisie. Prestataires de services hypothécaires, qui recouvrent les paiements de l’emprunteur pour le compte du propriétaire du prêt, sont généralement chargés du service à la clientèle, des comptes séquestres, des recouvrements, des modifications de prêts et des saisies. Cependant, comme la plupart des emprunteurs ne choisissent pas leurs fournisseurs d’hypothèque et que le propriétaire du prêt n’est pas le prêteur initial, ces derniers ont été accusés de ne pas être sensibles aux besoins des consommateurs. Même avant la crise financière, certains consommateurs se sont plaints des mauvaises pratiques des conservateurs et de la tenue de registres désordonnée et désordonnée. Le CFPB a déclaré qu’il visait à résoudre nombre de ces problèmes avec de nouvelles règles. Plus précisément, les règles à l’étude comprennent:

• Relevés hypothécaires mensuels clairs
• Avertissement avant ajustements du taux d'intérêt
• Options pour éviter les coûteux Assurance «forcée» (assurance contre les risques achetée par l'agent serveur pour protéger la propriété)
• Information précoce et options pour éviter la forclusion
• Paiements immédiatement crédités
• Registres tenus à jour et accessibles
• Erreurs corrigées rapidement
• Accès direct et continu à l'équipe de prévention des saisies des serveurs

La controverse: Certains défenseurs des droits des consommateurs ont critiqué les réformes proposées par la CFPB, insistant sur le fait qu’elles ne sont pas assez sévères. "Il y a une limite à ce que le CFPB peut faire s'il ne fixe pas de règles strictes", a déclaré Diane Thompson, avocate au Centre national du droit de la consommation, qui a beaucoup écrit sur les problèmes de gestion des prêts hypothécaires. Elle a qualifié les propositions de la CFPB de "décevantes", en particulier la règle relative à l’assurance-habitation forcée, qui est souvent imposée avec un préavis très réduit ou peut donner lieu à un défaut de paiement ou à une forclusion des propriétaires.

L’assurance forcée est un réel problème - c’est extrêmement coûteux et difficile à retirer en temps utile, même lorsque le consommateur présente la preuve de la présence de la police d’assurance adéquate. Banquier américain a constaté que les politiques imposées par les banques pourraient coûter 10 fois les taux normaux du marché et que bon nombre des plus grandes institutions financières bénéficient de subventions d’assurance imposées par la force. Certains pensent donc que la proposition de la CFPB n’aborde pas le coût élevé des polices d’assurance imposées par la force, ni le conflit d’intérêts qui se produit lorsqu’une banque contracte avec elle-même l’achat d’une police d’assurance coûteuse.

En vertu de la règle proposée par la CFPB, les banques et les prestataires de services de prêt donneraient aux propriétaires deux chances de prouver qu’ils avaient une assurance avant de recourir à une assurance forcée. Les réparateurs seraient également tenus de fournir au propriétaire une estimation de bonne foi du coût de la police d’assurance forcée. Mais, soutient Thompson, la proposition ne va pas assez loin et "semble totalement inadéquate pour ce qui est de régler les accords de contrecoup ou de partage des profits avec les filiales ou autres".

2. S'assurer que les prêts hypothécaires peuvent être remboursés

Les bases: Les règles proposées par la CFPB en matière de capacité de remboursement et de prêt hypothécaire qualifié (QM) auraient pour effet de placer les emprunteurs devant la preuve de leur capacité de rembourser leur emprunt, de sorte que les "prêts menteurs" trompeurs et compliqués qui ont contribué à la crise financière de 2008 puissent être compensés. évité à l'avenir. La législation sur la capacité de remboursement oblige les prêteurs à procéder à une évaluation raisonnable et de bonne foi de la capacité de l'emprunteur à rembourser le prêt, et la règle de gestion de la qualité définit les «prêts hypothécaires qualifiés», structurellement plus sûrs et conformes aux normes le rendant raisonnable. s’attendre à ce que l’emprunteur soit en mesure de rembourser le prêt.

Les règles, proposées l'année dernière en mai, ont suscité environ 1 800 commentaires avant la fin de la période de restitution. La CFPB a récemment annoncé qu'elle acceptait à nouveau les commentaires afin de recueillir des données supplémentaires sur les prêts et les coûts des litiges pour les prêteurs, même si la loi fédérale l'oblige à finaliser le règlement d'ici à janvier 2013. Elle continuera d'accepter les commentaires jusqu'au 9 juillet 2012..

La controverse: Alors que les promoteurs estiment que les règles garantiront aux prêteurs des prêts plus sûrs, les détracteurs craignent de les rendre plus méfiants, empêchant ainsi les emprunteurs responsables d’obtenir des prêts hypothécaires. Les banques et les groupes de consommateurs s’inquiètent également des limites étroites que la règle de la gestion de la qualité imposerait aux emprunteurs, ce qui établirait éventuellement une norme basée sur le revenu des emprunteurs pour déterminer le montant qu’ils pourraient retirer sans tenir compte des variations régionales des prix du logement. Les deux groupes ont vigoureusement fait pression sur le CFPB pour modifier la proposition et la rendre moins limitative.

Dans l’intervalle, l’Association nationale des coopératives de crédit fédérales (NAFCU) a récemment envoyé une lettre demandant à la CFPB de définir une hypothèque qualifiée comme un havre de paix contre les litiges, ce qui serait «le seul moyen de faire en sorte que le plus grand nombre possible d’emprunteurs bénéficie du Les options les plus sûres et les plus abordables pour un crédit durable disponibles via QM."

Ensuite, plusieurs groupes du secteur, notamment l’American Bankers Association, les Independent Community Banks of America, la Mortgage Bankers Association et la National Association of Realtors, ont demandé à la CFPB d’organiser un panel pour discuter de la manière dont les nouveaux teneurs en prêts hypothécaires affecteraient les petites entreprises. ils ont dit se conformer aux meilleures pratiques réglementaires.

Tant de drame! Il sera probablement bientôt épuisé, car tous les commentaires devront être reçus au plus tard le 9 juillet. Par la suite, le CFPB pourra s’attaquer à la rédaction d’un projet de loi achevé avant le mois de janvier.

3.

Les bases: La CFPB s’emploie également à mettre à jour les règles de rémunération des initiateurs de prêts émises par la Réserve fédérale des États-Unis l’année dernière.

Les emprunteurs peuvent payer des points, exprimés en pourcentage du montant d’un prêt, en contrepartie d’un taux d’intérêt inférieur. (Par exemple, un emprunteur pourrait payer 1 point ou 1 000 dollars sur un prêt de 100 000 dollars et bénéficier d'un taux de 3,5% au lieu de 4%.) Les nouvelles règles obligeraient les prêteurs à réduire le taux d'intérêt si les points sont payés, ainsi que d'offrir un prêt sans point afin que les emprunteurs puissent comparer d'autres offres. La CFPB interdirait également les frais d'origination, appelés «points d'origination», qui varient en fonction de la taille du prêt et sont trop facilement confondus avec les points de réduction.

La CFPB a indiqué qu’elle envisageait toujours d’accorder une exemption à la disposition relative aux points et redevances, ce qui permettrait aux consommateurs de payer certains points et redevances initiaux dans les opérations de prêt de détail et de gros lorsque le créancier indemnise un initiateur de prêt, tant que les frais d'origination ne varient pas avec la taille du prêt.

La controverse: Au cours d'une réunion d'une journée en mai, des représentants de la CFPB et de l'Association nationale des courtiers en hypothèques (NAMB) se sont assis pour discuter de la rémunération des LO. La CFPB a averti qu'elle devait apporter des modifications aux régimes de rémunération actuels d'ici à janvier 2013, sinon aucun frais ne serait autorisé pour les emprunts hypothécaires - comme le prévoit la loi Dodd-Frank.

«Lorsqu'on a demandé à la CFPB si elle effectuait des études sur la solution de consolidation de prêt LO, elle a répondu que toutes ses études étaient antérieures à la méthode de compensation LO», a déclaré Valerie Saunders de RE Financial Services. «Pourquoi le font-ils maintenant? Parce que nous avons une bombe à retardement. Il faut que quelque chose se passe avant le 21 janvier 2013 ou la capacité de charger des points, des frais et des points de remise va disparaître. ”

La CFPB a indiqué qu’elle collectait des informations sur le problème et écouterait les réactions du secteur hypothécaire. Mais les représentants hypothécaires continuent de se plaindre de son autorité. Un récent mémorandum du cabinet d’avocats K & L Gates a décrit la situation de la rémunération des LO et a averti que les modifications apportées par le CFPB pourraient «créer des chocs sismiques» dans l’industrie.

"Bien que la CFPB semble vouloir essayer d'éviter une" restructuration importante "de la tarification des prêts hypothécaires, les restrictions proposées sur les points de remise et les frais d'origination dans les transactions payées par les créanciers, telles que décrites ci-dessus, sont toujours aussi sévères. Si elles étaient adoptées, elles créeraient leurs propres incertitudes - notamment si les consommateurs peuvent choisir le mode de paiement de leur prêt hypothécaire », a écrit Kris Kully de K & L Gates.

4. Combinaison des documents TILA / RESPA (ou, causant beaucoup de problèmes avec les formulaires)

Les bases: La première partie de la CFPB consistait à regrouper deux informations clés sur les prêts hypothécaires fédéraux: la divulgation de deux pages de la Loi sur la vérité dans les prêts (TILA) et la divulgation de trois pages de la Loi sur les procédures de règlement des opérations immobilières (également connue sous le nom de Déclaration de règlement HUD-1). Ce qu'il faut savoir avant de partir ”. En janvier, le CFPB a testé deux prototypes pour le formulaire de déclaration de clôture nouvellement regroupé, surnommés Butternut et Hemlock. Tous deux ont été conçus pour énoncer clairement et simplement les conditions du prêt acheté, le coût des services nécessaires à la clôture du prêt, ainsi que toutes les conditions et exigences, afin de permettre aux consommateurs de trouver et de comprendre facilement les informations hypothécaires dont ils ont besoin.

La controverse: Les informations à fournir TILA et RESPA détaillent deux étapes liées, mais différentes, du processus de prêt hypothécaire: le prêt hypothécaire et l’achat d’une maison. Le président et chef de la direction de NAFCU, Fred Becker, a souligné que le formulaire consolidé obligerait les caisses populaires à remplir la partie du document intitulée RESPA, ce qui poserait des problèmes.

"La plupart des caisses populaires ne disposent pas de l'expertise nécessaire pour mener à bien cette tâche", a-t-il déclaré. "De plus, étant donné la complexité et les responsabilités légales, ce n'est pas le type de travail pour lequel un employé existant pourrait être facilement formé."

Becker a ajouté que le NAFCU était également préoccupé par le conflit de mandat qui imposait aux prêteurs des normes plus strictes tout en permettant aux emprunteurs de fournir moins d'informations à l'avance. «NAFCU se demande s’il est sage ou juste que le CFPB impose aux prêteurs des normes encore plus strictes (en ce qui concerne les fournisseurs tiers) tout en réduisant simultanément le volume d’informations et le temps dont dispose le prêteur pour examiner application."

Le CFPB semble réfléchir aux commentaires qu’il a reçus et il a déclaré qu’il avait l’ambition de publier un projet de proposition d’ici le 21 juillet.

Premiers pas vers une meilleure protection du consommateur pour les hypothèques

Ces quatre initiatives illustrent la manière dont le CFPB a obstinément commencé à remanier le processus de prêt hypothécaire, même face à l’opposition. À l'avenir, nous pouvons nous attendre à voir plus de propositions de réglementation pour le secteur hypothécaire, et même une législation finalisée en janvier 2013, sans toutefois faire l'objet d'un lobbying vigoureux et d'une protestation à chaque étape du chemin des défenseurs des consommateurs, des banques et des représentants du secteur hypothécaire. C’est un processus qui nécessite beaucoup d’écoute, de révision et de proposition, mais nous espérons ici qu’il y aura également de réels progrès dans l’application de nouvelles politiques à compter de l’année prochaine.