Les ventes de maisons financées par le vendeur sont appelées prédatrices

Pour les familles à faible revenu qui cherchent désespérément une maison, le financement du vendeur peut sembler trop beau pour être vrai. Un prêt immobilier «bail pour la possession» ou «sans vérification de crédit» peut ressembler à une évasion bienvenue de la hausse des loyers et à la réalisation du rêve de l’accession à la propriété.

Mais bon nombre de ces offres peuvent être des contrats à échéance partielle déguisés - des prêts financés par le vendeur qui fonctionnent davantage comme des contrats de location que des hypothèques traditionnelles.

Ces «contrats d'acte» ou «contrats de vente à tempérament» peuvent être attribués à des pratiques de prêt prédatrices remontant à près d'un siècle, lorsque les accords visaient des communautés afro-américaines. Aujourd'hui, ces programmes sont souvent gérés par des sociétés d'investissement peu scrupuleuses de Wall Street qui déchargent des portefeuilles de maisons saisies et de "communautés de couleur menaçantes", ainsi que des immigrants, selon un rapport publié jeudi par le National Consumer Law Center.

Les transactions foncières «construites pour échouer»

Les contrats fonciers sont souvent proposés aux emprunteurs les plus vulnérables sur le plan financier qui vivent avec un revenu limité, indique la NCLC.

«Ces contrats fonciers sont conçus pour échouer, car les vendeurs gagnent plus d’argent en trouvant un moyen de les annuler afin d’embaucher de nombreux futurs propriétaires potentiels dans l’immeuble», indique la nouvelle étude.

Mais les entreprises impliquées dans ces «transactions toxiques», comme l’appelle le centre juridique, ne sont pas les prêteurs hypothécaires de marque bien connue des consommateurs.

«Elles semblent donc être des sociétés privées, et certaines d’entre elles ont créé un certain nombre de sociétés à responsabilité limitée et des sociétés fictives qu’elles utilisent pour masquer le nombre de propriétés qu’elles possèdent», a déclaré Sarah Bolling Mancini, avocate au barreau de Boston. centre et co-auteur du rapport, a déclaré à Investmentmatome. «Ce que nous apprenons, c’est que beaucoup d’entre eux bénéficient d’un financement par capital-investissement ou de fonds de couverture.»

Calculez votre versement hypothécaire mensuel

Propriétés proposées aux acheteurs d'une première maison

Mancini dit que les maisons sont souvent vendues sur le marché local, exhortant les emprunteurs potentiels à «devenir propriétaires». Les panneaux de vente se liront comme suit: «Si vous souhaitez devenir propriétaire de cette maison, appelez -.» Certaines maisons sont annoncées en ligne, notamment sur des sites d'annonces tels que Craigslist.

«La plupart des gens pensent qu'ils deviennent propriétaires avec un prêt hypothécaire», explique Mancini. "Ce désir de devenir un premier acheteur est très puissant."

Les propriétés sont vendues en l'état. Ce sont souvent des maisons saisies et presque inhabitables. Il est «inhabituel de voir un investisseur acheter une maison aux enchères pour 5 000 dollars et la vendre quelques jours plus tard sur un contrat foncier (sans réparations) pour 30 000 dollars», indique l’étude.

Les acheteurs anxieux ne réussissent souvent pas à obtenir une évaluation indépendante des propriétés et renoncent également à l'inspection de leur maison.

Responsabilités de l'accession à la propriété sans les droits et les protections

La durée du prêt peut s’étendre aussi longtemps que celle d’un prêt hypothécaire conventionnel - 30 ans - mais le processus d’expulsion n’est pas lié par les règles d’un verrouillage hypothécaire typique. La confiscation peut survenir rapidement, le vendeur conservant tous les paiements, expulsant l'acheteur et trouvant rapidement un autre propriétaire optimiste.

«Le contrat contient généralement une clause stipulant que, si vous omettez un paiement, le vendeur peut annuler le contrat ou, dans certains cas, il s’agit d’une« déchéance »au lieu d’une forclusion», explique Mancini. «Même si les gens pensent devenir propriétaires et assumer toutes les responsabilités liées à l’accession à la propriété, ils n’ont aucun des droits et des protections qui s’y rattachent.

Avec un prêt hypothécaire traditionnel, si vous êtes en mesure de rattraper vos retards de paiement, vous pourrez peut-être rétablir votre prêt hypothécaire - «vous avez le droit de remédier au défaut», déclare Mancini. En règle générale, vous n’avez pas ce droit dans un contrat foncier, où un retard de paiement peut déclencher une expulsion - un peu comme pour un locataire que pour un propriétaire.

A la recherche d'une solution aux "transactions toxiques"

Selon la NCLC, les contrats de lotissement abusifs peuvent être trouvés dans tout le pays, mais ils sont plus répandus sur les marchés du logement avec une offre importante de logements à loyer modéré et dans les zones où les résidents ont du mal à obtenir un prêt hypothécaire traditionnel.

Les villes les plus durement citées dans le rapport incluent Akron, Ohio; Atlanta; Detroit; et Philadelphie. L’étude cite les dernières données disponibles du recensement de 2009, selon lesquelles 3,5 millions de personnes avaient des contrats de paiement de terrains pour l’achat d’une maison cette année-là. Le but non lucratif dit que le chiffre est susceptible d'être beaucoup plus élevé aujourd'hui.

Les lois des États régissant les contrats de paiement de terrains varient considérablement. Le NCLC exhorte le Consumer Financial Protection Bureau, un organisme de surveillance des consommateurs parrainé par le gouvernement, à mettre en œuvre les réglementations relatives à ces transactions, notamment:

• Exiger des inspections indépendantes.
• Obliger les évaluations par des tiers.
• Publication de la charge financière et du taux annuel effectif global sur les contrats fonciers.
• Fournir des protections pour résiliation anticipée.

Mancini recommande aux acheteurs d'une première maison d'essayer de se qualifier pour un prêt hypothécaire traditionnel auprès d'une banque ou d'une caisse populaire, plutôt que d'opter pour une offre potentiellement risquée financée par le vendeur.

Plus de Investmentmatome Comparer les taux hypothécaires Trouver un courtier hypothécaire Combien de maison puis-je vraiment me permettre?

Hal Bundrick est rédacteur à Investmentmatome, un site Web sur les finances personnelles. Courriel: [email protected]. Twitter: @halmbundrick