Toujours en location? Vous manquez ces avantages fiscaux

Par Tom Salomone

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C’est cette période de l’année où nous affûnons tous nos crayons (ou, plus précisément, ouvrons nos ordinateurs portables) et où nous nous préparons au temps des impôts. Si vous faisiez partie des millions de nouveaux acheteurs de maison en 2015, vous aurez une belle surprise pour cette saison des impôts.

L'accession à la propriété s'accompagne d'avantages fiscaux impressionnants. Selon votre situation, des milliers de dollars peuvent être récupérés.

Pour les locataires, ces avantages sont hors de propos. Cela ne veut pas dire que la location n’est pas une option viable, et c’est vrai que les locataires bénéficient d’avantages que les propriétaires ne bénéficient pas. Mais si vous êtes sur le point d’acheter une maison, ces avantages fiscaux pourraient bien faire pencher la balance et mettre la maison de vos rêves à portée de main.

La déduction des intérêts hypothécaires

Les propriétaires savent que c'est un gros problème. La déduction des intérêts hypothécaires permet aux propriétaires de déduire les intérêts sur les prêts hypothécaires de 1 million de dollars ou moins. Cette déduction est particulièrement utile au cours des premières années d’un prêt hypothécaire, lorsque le paiement mensuel sert en grande partie à payer des intérêts.

Voici un exemple: supposons que vous disposiez d’un prêt hypothécaire à taux fixe de 250 000 USD à un taux d’intérêt de 4,5%. Vous paierez environ 11 000 $ d’intérêts la première année. En supposant que vous vous trouvez dans une tranche d’impôt sur le revenu de 25%, déduire cet intérêt vous fera économiser environ 2 750 $ d’impôts.

La même chose ne s’applique pas aux locataires, car ils n’ont pas d’hypothèque. Au lieu de cela, leur propriétaire obtient l'avantage tandis que le locataire contribue à couvrir les coûts.

Déductions de points pour les acheteurs de maison

Les taux d'intérêt restent largement favorables pour les consommateurs, mais il existe encore des options pour les réduire lors de l'achat. L'une consiste à acheter ce qu'on appelle des «points de réduction».

En règle générale, un «point» coûte 1% du montant du prêt et entraîne un taux d’intérêt plus bas qui peut générer des économies sur la durée du prêt. Ce que beaucoup d’emprunteurs ne savent pas, c’est que ces points sont généralement déductibles. Par exemple, en supposant une fois de plus que vous vous trouvez dans la tranche d’impôt sur le revenu de 25%, dépenser 1 000 USD sur un point d’escompte générerait une économie d’impôt unique de 250 USD (calculée comme étant 1 000 USD x 0,25).

Impôts fonciers

Tout le monde sait qu’être propriétaire signifie payer des taxes sur sa propriété au gouvernement local, qu’il s’agisse de la ville, du comté ou du district scolaire local.

Ce que vous ignorez peut-être, c'est que ces taxes sont entièrement déductibles de votre impôt fédéral sur le revenu. C’est une bonne nouvelle pour les propriétaires et c’est un autre avantage fiscal dont les locataires ne bénéficient pas.

Déduction de prime d'assurance hypothécaire

Ce n’est un secret pour personne que l’abordabilité est un problème majeur pour les acheteurs potentiels. Les prix continuent d'augmenter sur les marchés à travers le pays, tandis que les obstacles à l'épargne - tels que les dettes d'études - rendent plus difficile la constitution de cet acompte.

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Cela rend les options de mise de fonds minimale - disponibles auprès de la Federal Housing Administration et d’autres - attrayantes, mais il est important de se rappeler que la FHA exige l’achat d’une assurance prêt hypothécaire pour tous les prêts. Et même avec un prêt conventionnel, les chances sont que si vous mettez moins de 20%, votre prêteur aura besoin d'une assurance prêt hypothécaire. L’assurance prêt hypothécaire est simplement un moyen pour les prêteurs de se protéger contre le risque de défaillance du prêt, mais elle implique des coûts plus élevés pour l’emprunteur.

La bonne nouvelle? Vous pouvez déduire l’assurance hypothécaire de votre impôt fédéral sur le revenu à titre de déduction détaillée jusqu’à un revenu brut ajusté de 109 000 $ (54 500 $ si le mariage est classé séparément), à condition que d’autres conditions soient remplies. Ce n’est pas une mince affaire.

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Qu'en est-il des vendeurs à la maison?

Les acheteurs de maison ne sont pas les seuls gagnants. Imaginons que vous ayez acheté une maison pour 250 000 $ en 2010, mais que vous ayez eu une offre d’emploi à travers le pays, et que le moment est venu de passer à autre chose.

Vous avez peut-être apporté des améliorations à la maison et le marché s’est amélioré. Maintenant, un agent immobilier pense que vous pouvez raisonnablement inscrire votre maison pour 300 000 $. Vous suivez ses conseils et boum, vous recevez et acceptez une offre pour le prix d'inscription.

Vous venez de mettre un gros profit dans votre poche, mais le bénéfice ne s’arrête pas là. Ces gains en capital sont entièrement exempts d'impôt fédéral sur le revenu, jusqu'à concurrence de 250 000 $ pour les particuliers et de 500 000 $ pour les codemandeurs. Y at-il un autre investissement dans votre portefeuille qui peut dire la même chose?

Qu'est-ce qui vous convient?

Ce ne sont là que quelques-uns des avantages fiscaux auxquels les propriétaires sont admissibles. Il existe également des mesures incitatives pour «verdir» une maison, pour l’amortissement des locaux à louer ou pour un bureau à domicile, etc.

Mais il est important de garder à l’esprit que ce ne sont pas «des échappatoires». Ces avantages fiscaux reflètent la conviction de longue date des États-Unis selon laquelle l’accession à la propriété construit et renforce les familles, les quartiers et les communautés.

Les maisons abordables peuvent être difficiles à trouver et les stocks serrés signifient que la concurrence est rude. Ajoutez à cela les frais de clôture, l'assurance, la maintenance, une mise de fonds considérable et d'autres défis, et tout à coup, cela peut être intimidant. Ces incitations fiscales entretiennent le rêve de l’accession à la propriété pour tous les acheteurs solvables.

L’achat d’une maison est une décision importante, et pour beaucoup de gens, c’est le plus gros investissement qu’ils feront tout au long de leur vie. La location a ses avantages et vous devez choisir vous-même le moment opportun pour acheter.

Sachez simplement que lorsque vous le faites, le code des impôts vous aide à vous y rendre.

Tom Salomone est président de la National Association of Realtors.

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