Comment éviter de se coincer avec un Dud de propriété locative

Par Jim Ludwick, CFP

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Si vous envisagez d’acheter un immeuble à revenus résidentiels ou de convertir votre résidence actuelle en une location, réfléchissez-y à deux fois. Un accord qui a l'air bien à la surface peut finir par vous coûter de l'argent.

Posséder des propriétés résidentielles à revenus présente de nombreux avantages. Les paiements de loyer de votre locataire peuvent couvrir ou même couvrir vos versements hypothécaires, et vous pouvez créer des fonds propres grâce à l'appréciation de la maison tout en obtenant des déductions fiscales sur les intérêts et la dépréciation de l'hypothèque.

Mais il y a aussi des inconvénients. Vous devez percevoir le loyer et répondre aux appels d'urgence vous-même, ou payer un administrateur immobilier pour le faire. Vous devez vous coordonner avec les locataires et les travailleurs pour effectuer des réparations, parfois à distance. Des vacances et d’autres problèmes de non-paiement peuvent également survenir.

Ces inconvénients ne sont pas anodins. C’est pourquoi il est important de prendre le temps d’évaluer soigneusement le potentiel d’une propriété. En tant qu'ancien courtier immobilier commercial et propriétaire d'immeubles locatifs, je sais que de nombreux immeubles locatifs sont de bons investissements. Mais pour les trouver, il est important d’éliminer les propriétés irréalisables le plus rapidement possible.

Une façon de faire est d'utiliser ce que j'appelle la stratégie «10/1/1». Si une propriété ne correspond pas à cette mesure, excluez-la en faveur de celles qui le sont.

Application du test 10/1/1

Les trois chiffres correspondent au nombre de mois de paiement de loyer dans une année nécessaires pour remplir trois exigences différentes: un fonds de dépenses, un fonds de postes vacants et un fonds de maintien.

10: Le premier chiffre représente le nombre de loyers mensuels que vous devriez pouvoir percevoir au cours d’une année pour payer les dépenses d’une année. Ces dépenses comprennent les versements hypothécaires, les taxes foncières, l'assurance de biens du propriétaire et les coûts de gestion, y compris le paiement d'un gestionnaire de biens pour gérer les tâches du propriétaire, si vous le souhaitez. Si vous ne pouvez pas couvrir les dépenses d’une année avec 10 mois de loyer, c’est un bon signe que vous devriez vous détourner de l’entente.

1: Le premier est le paiement du loyer consacré à un fonds de vacance, destiné à couvrir les dépenses lorsque le contrôle du loyer s’arrête et qu’un autre ne commence pas immédiatement. Après trois mois de loyer dans votre fonds, vous pouvez commencer à empocher ce loyer en tant que profit, à condition que vous ayez pris soin du second 1.

1: Le second 1 correspond au loyer versé dans un fonds distinct pour payer les frais d'entretien. Avoir trois mois de loyer à la banque à cet effet est généralement suffisant.

En pratique, cela signifie qu'après trois ans de couverture de toutes vos dépenses et de constitution progressive d'un fonds suffisant pour les postes vacants potentiels et les coûts de maintenance, vous pouvez commencer à empocher une partie des revenus de la location comme profit. De cette façon, vous serez couvert contre les dépenses imprévues.

Si une propriété ne répond pas à ces critères ou si vous ne souhaitez pas attendre trois ans avant de pouvoir vous constituer un bon coussin, il est préférable de la transmettre maintenant plutôt que de découvrir plus tard que l’affaire n’était pas aussi prometteuse.

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